Kiracının Tahliye Taahhüdü ile Tahliyesi

 

6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu (TBK)’nda kiracının tahliyesinin istenebileceği durumlar belirtilmiş olup bunlardan biri, kiracının yazılı olarak tahliye taahhüdünde bulunmuş olmasıdır. TBK m.352/1’e göre, “Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir.” Tahliye taahhüdünün geçerli olabilmesi için bazı şartlar mevcuttur.

 

 

 

Mülga 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanunu’na göre tahliye taahhüdünün geçerliliği için sadece yazılı şekil şartını sağlaması yeterliyken, TBK m.352/1 ile taahhüdün, kiralananın teslim edilmesinden sonra verilmesi ve belirli bir tarih içermesi şartları da getirilmiştir.

 

 

 

TBK m.352/1, tahliye taahhüdünün geçerliliği için yazılı olmasını şart koşmuştur. Ancak resmi şekil şartı öngörülmemiş, ispat kolaylığı açısından adi yazılı şekilde yapılması yeterli görülmüştür. 

 

 

 

Birden fazla kiracı varsa tüm kiracıların tahliye taahhüdünde bulunması gerekmektedir. Kiracıların tümü tek bir taahhüde imza atabileceği gibi ayrı ayrı da taahhüt imzalayabilmektedir. Kiralananın aile konutu olarak kullanılması halinde ise eşin tahliye taahhüdüne açıkça rıza vermesi gerekmektedir. Zira TBK m. 349/1 gereği “Aile konutu olarak kullanılmak üzere kiralanan taşınmazlarda kiracı, eşinin açık rızası olmadıkça kira sözleşmesini feshedemez.” 

 

 

 

Tahliye taahhüdüne, kiralananın tahliye edileceği tarih kesin ve belirlenebilir şekilde yazılmalıdır. Örneğin; “01.08.2023 tarihinde tahliye edeceğim” “2023 yılı Zafer Bayramı’nda tahliye edeceğim” gibi tereddüt uyandırmayacak tarihler yazılmalıdır. 

 

Tahliye tarihinin sadece ay olarak belirtilmesinin geçerli olup olmadığı ise tartışmalıdır. Yargıtay uygulaması sadece ay belirtildiği takdirde, TBK m.91/2’de düzenlenen “Borcun ifası için gün belirtilmeksizin sadece ay belirlenmişse, bundan o ayın son günü anlaşılır.” hükmü göz önüne alınarak ayın son günü kiralananın tahliye edileceğinin kabul edilmesi gerektiği yönündedir.

 

 

 

TBK m.352/1 tahliye taahhüdünün, kiralananın kiracıya teslim edilmesinden sonra verilmesi gerektiğini açıkça belirtmiştir. Her ne kadar kanun, tahliye taahhüdünün geçerliliği için kiracıya teslim şartı öngörmüşse de uygulamada çoğunlukla, kiralayan tarafından kira sözleşmesi ile birlikte tahliye taahhüdü verilmesi talep edilmektedir.

 

 

 

 

Taahhüdün kiralananın tesliminden önce verildiği veya taahhütnamede yazılı tarihin sonradan kiraya veren tarafından doldurulduğu iddiasını ispat yükü kiracıdadır.

Doktrindeki ağırlıklı görüş, tahliye taahhüdünün geçersizliğinin her türlü delille ispat olunabileceği yönünde iken Yargıtay uygulamasına göre bu iddia ancak senetle ispat edilebilmektedir. 

 

Yargıtay, boş tahliye taahhütnamesine imza atılması durumunda “Taahhüdün tanzim ve tahliye tarihleri kısmının boş olarak düzenlenip davacıya verilmiş olduğu kabul edilse bile, kiracı davalı bu şekildeki boşa imza atmakla davacıya istediği tarihi doldurma yetkisi vermiş olduğundan bunun sonucuna katlanmak zorundadır.” şeklinde kararlar vermektedir. Zira boş taahhüde imza atan kişi, karşı tarafa güvenmekte olduğundan bunun sonuçlarına katlanmalıdır.

 

Yargıtay’ın bu yöndeki uygulaması, kiracıyı koruma amacıyla yapılan düzenlemelerin tamamen aksine olup bu uygulama ile kiracıya taahhüdün geçersizliğini ispat etme olanağı pek verilmemiştir. Elbette, baskı altında olma sebebiyle irade sakatlığı ve bu kapsamda TBK m.39 uyarınca tahliye taahhüdünün iptali talebinde bulunulması imkan dahilindedir.

 

 

 

 

Kiralananın tahliyesini talep etme hakkı kiraya verenindir. Kiraya veren konumunda olmayan malikin tahliye talep hakkı bulunmamaktadır.

 

Kiraya veren birden fazla kişi ise kiraya verenler arasında zorunlu dava arkadaşlığı bulunduğundan, tüm kiraya verenler tarafından icra takibi başlatılmalı veya dava açılmalıdır. Aynı şekilde, kiracı birden fazla ise icra takibinin veya davanın tüm kiracılara yöneltilmesi gerekmektedir.

 

Kira ilişkisi devam ederken malik değişirse; kira sözleşmesinin tarafı haline gelen yeni malik, eski malik döneminde verilen tahliye taahhüdüne dayanarak tahliye talebinde bulunabilmektedir. Kiracının kira sözleşmesini devretmesi halinde de önceki kiracının verdiği taahhütnameye dayanarak, kira sözleşmesinin tarafı olan yeni kiracının tahliyesi talep edilebilmektedir. 

 

 

 

 

Kiracı taahhüt ettiği tarihte kiralanan yeri boşaltmazsa, kiraya veren taahhüt tarihinden itibaren bir ay içerisinde icra takibi veya dava yoluyla kiracının tahliyesini talep edebilmektedir. Kiraya veren, bir aylık süre içerisinde icra takibi başlatmaz veya dava açmazsa, bu tahliye taahhüdüne dayanarak tahliye hakkını kaybeder. 

 

Ancak TBK m.353’e göre kiraya veren, kiracının tahliyesini talep etmesi için belirlenen bir aylık süre içerisinde kiracıya, tahliye davası açacağını yazılı olarak bildirir ve yine aynı bir ay içerisinde bu bildirim kiracıya ulaşırsa, kiraya verenin dava açma süresi bir kira yılı uzamaktadır. 

 

Yargıtay’ın güncel görüşüne göre, kiraya verenin bildirim yapması için taahhüt tarihinin beklenmesine gerek bulunmamakta, taahhüt tarihinden önce kiracıya yapılan ve ulaşan bildirim dahi dava açma süresinin uzaması için yeterli görülmektedir.

 

Yargıtay’ın bu konudaki güncel kararı “Davalı kiracı; 16.05.2014 tanzim tarihli taahhütname ile taşınmazı 01.04.2015 tarihinde tahliye edeceğini taahhüt etmiştir. Türk Borçlar Kanunu'nun 353. maddesi uyarınca kiraya veren 01.04.2014-01.04.2015 dönemi sona ermeden 13.02.2015 tebliğ tarihli ihtarname ile dava açacağını davalıya bildirdiğine göre, bildirimi takip eden uzayan kira yılı sonu olan 01.04.2016 tarihine kadar dava açılabilir.” şeklindedir.

 

 

 

 

Türk Borçlar Kanunu, genelde kiralayan karşısında zayıf konumda olan kiracıyı korumaya yönelik hükümler içermekte iken, kiracı ile kiraya veren arasındaki dengeyi korumak için kiraya verene de bazı durumlarda sözleşmeyi sona erdirme hakkı tanımıştır. Tahliye taahhüdü nedeniyle kiracının tahliyesi bu haklardan biridir. Hakkın zayi olmaması için tahliye taahhüdünün geçerlilik şartlarına riayet edilerek düzenlenmesi gerekmektedir.

 

 

 

 

Akçaal, Mehmet (2022). “Yargıtay Uygulaması Işığında Yazılı Tahliye Taahhüdü ve Çözüm Önerileri”, SDÜHFD, Cilt 12, No 2, s. 949-979.

Altuntop, Merve. (2014). “6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu Kapsamında Yazılı Tahliye Taahhüdü Sebebiyle Tahliye”, TAAD, Yıl 5, Sayı 19.

Aydoğdu, Murat ve Kahveci, Nalan (2019). Türk Borçlar Hukuku Özel Borç İlişkileri. Ankara, Adalet Yayınevi.

Gümüş, Mustafa Alper (2012). “Yeni” 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’na Göre Kira Sözleşmeleri. İstanbul, Vedat Kitapçılık.

Kılıçoğlu, Mustafa (2015). Kira Hukuku’ndan Doğan Tahliye Tespit Uyarlama Tazminat ve Alacak Davaları (Öğreti-Açıklama-Yorum). Ankara, Bilge Yayınevi.

Uygur, Turgut (2012). 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu Şerhi C II. Ankara, Seçkin Yayıncılık.

Yargıtay, Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, K. 2018/6171 (31.05.2018).