Kiraya Verenin İhtiyacı Sebebiyle Kiracının Tahliyesi
Fatma Arayıcı
Kiraya veren, kendisi, ailesi veya yasal olarak bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya iş yeri gereksinimi olduğunda kira sözleşmesini sona erdirebilir. Ancak bu ihtiyaçların samimi ve gerçek olduğunu kanıtlamak önemlidir.
Kiraya verenin, kendisiyle ilgili sebeplerden dolayı kira sözleşmesini sona erdirebilmesi için 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (TBK) m.350-351’de sayılan sebeplerinin birinin gerçekleşmesi gerekmektedir. TBK m.350’ye göre tahliye sebepleri, kiraya verenin kiralayana ihtiyacı olması; kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesinin gerekli olması ve bu işler sırasında kiralananın kullanımının imkânsız olmasıdır. TBK m.351’e göre tahliye sebebi ise yeni malikin kiralayana ihtiyacı olmasıdır.
Bu yazımızda kiraya verenin ve yeni malikin kiralanana ihtiyacı olması sebebiyle kiracının tahliyesinden bahsedeceğiz.
Kiraya Verenin İhtiyacı Sebebiyle Kiracının Tahliyesi
TBK m.350/1’e göre kiraya veren, kira sözleşmesini; “Kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa” sona erdirebilir.
Mülga 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun’unda kiralayanın sadece kendisinin, eşinin veya çocuklarının kiralanana ihtiyacı olması halinde kiracının tahliyesi istenebilmekteyken, TBK m.350 ile bu kişilerin alanı genişletilmiştir. Bu değişiklik ile örneğin kiracının kardeşinin, torununun, dedesinin veya bakmakla yükümlü olduğu kişiler varsa onların ihtiyacı için de kiralayana, kiracının tahliyesini isteme hakkı tanınmıştır.
- Kiraya Verenin, Kiralananı Konut Olarak Kullanma İhtiyacı
Yargıtay uygulamasına göre kiraya verenin ihtiyacının samimi, gerçek ve zorunlu olması gerekir. Örneğin ihtiyaçlının kirada oturması, kiraya verenin ergin çocuğunun ayrı bir evde yaşama isteği veya evlilik hazırlığında olması, kiraya verenin sağlık durumunun kiraya verdiği yere geçmesini gerektirmesi gibi durumlarda ihtiyacın samimi, gerçek ve zorunlu olduğu kabul edilmektedir.
Kiraya verenin konut ihtiyacı olduğunu ileri sürebilmesi için ihtiyacın doğmuş olması veya gerçekleşmesi uzun bir süreye bağlı olmaması gerekir. Ayrıca ihtiyacın tahliye davası esnasında devam etmesi gerekir. Devamlılık arz etmeyen geçici ihtiyaçlar, kiracının tahliyesi için yeterli değildir.
Yargıtay, yazlık konut ihtiyacını devamlılık arz eden bir ihtiyaç kabul etmekte ve “Uygulamada yazlık ihtiyacı yaşam biçimi olarak sürekli konut ihtiyacının bir devamı olarak nitelendirilmiştir. Bu ilkeden hareketle taraflara yazlık ihtiyacına yönelik delillerinin ibrazı için imkân tanınarak dava konusu taşınmazın bulunduğu yer ve mimari yapısı itibariyle yazlık nitelikte olup olmadığı hususunun araştırılması gerekir” şeklinde kararlar vermektedir.
- Kiraya Verenin, Kiralananı İş Yeri Olarak Kullanma İhtiyacı
Kiraya verenin iş yeri ihtiyacı, kendisinin veya TBK m.350/1’de sayılan kişilerin zaten yapmakta oldukları mesleği kiralananda yapmaya devam etmek istemesi veya yeni bir iş kurmak istemesi sebebiyle doğabilir. Ancak gerçek kişi, ilgilisi olduğu tüzel kişinin ihtiyacı sebebiyle tahliye talebinde bulunamaz. Tüzel kişi ise, ihtiyacını ileri sürerek kiracının tahliyesini isteyebilmek için ya malik olmalı ya da kira sözleşmesine taraf olmalıdır.
Kiraya verenin konut ihtiyacında aranan; ihtiyacın samimi, gerçek ve zorunlu olması şartı, ihtiyacın doğmuş olması veya gerçekleşmesi uzun bir süreye bağlı olmaması şartı ile ihtiyacın tahliye davası esnasında devam etmesi şartı kiraya verenin iş yeri ihtiyacında da aranmaktadır.
Kiraya verenin konut ihtiyacından farklı olarak, iş yeri ihtiyacının kabulü için ya ihtiyaçlının kirada olması ve tahliye tehdidi altında olması ya da yapılacak iş için kiralananın daha üstün nitelikte olması, en azından eşdeğer nitelikte olması gerekir. İhtiyaçlının halihazırda kullandığı iş yeri ile kiralananın eşdeğer nitelikte olması halinde ise mülkiyet hakkına üstünlük tanınmakta ve kiracının tahliyesine karar verilmektedir.
Kiralananın, ihtiyaçlının iş yerinden daha üstün nitelikte olup olmadığı hakim tarafında resen incelenirken, ihtiyaçlının tahliye tehdidi altında olması hali sadece davacı tarafından ileri sürüldüğü takdirde incelenmektedir.
İhtiyaçlının halihazırda iş yerinin olmaması, kiralanan yerde yeni iş kuracak olması halinde ise ihtiyaçlının ve kiralananın yapılmak istenilen iş için uygun olup olmadığı incelenmektedir.
- İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davasının Açılma Süresi
Konut ve çatılı iş yeri kiralarının ihtiyaç nedeniyle tahliyesi davasının açılma süresi TBK m.350’de, belirli süreli ve belirsiz süreli kira sözleşmesi olmak üzere iki farklı şekilde düzenlenmiştir: “Belirli süreli kira sözleşmelerinde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir.”
TBK m.353’e göre ise kiraya veren, en geç davanın açılması için öngörülen sürede kiracıya, ihtiyaç sebebiyle tahliye davası açacağını yazılı olarak bildirir ve yine bu süre içerisinde bildirim kiracıya ulaşırsa, kiraya verenin dava açma süresi bir kira yılı uzamaktadır.
Ancak kiraya veren henüz tahliye davası açmadan veya dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirmeden, sözleşmenin sona erdiği tarihten sonraki kira bedelini ihtirazı kayıt ileri sürmeden kabul ederse, yeni kira yılı için tahliye davası açma hakkını kaybeder.
- Yeni Malikin Kiralananı Konut veya İş Yeri Olarak Kullanma İhtiyacı
Kira ilişkisi devam ederken malik değişirse, yeni malik kira sözleşmesinin tarafı haline gelmektedir. Eski malikin kira sözleşmesiyle sahip olduğu hak ve yükümlülükler de yeni malike geçmektedir.
Dolayısıyla yeni malik dilerse eski malik gibi TBK m.350’ye dayanarak konut veya çatılı iş yeri ihtiyacı sebebiyle tahliye davası açabilecektir. Ancak yeni malike bunun dışında, TBK m.351 ile de ihtiyaç sebebiyle kiracının tahliyesi davası açma imkanı tanınmıştır.
TBK m.351’e göre yeni malikin konut veya iş yeri ihtiyacı doğduğunu ileri sürebileceği kişiler TBK m.350’deki gibi kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişilerdir. Yine TBK m.350’ye dayanarak açılan tahliye davalarında aranan ihtiyacın samimi, gerçek ve zorunlu olması şartı, ihtiyacın doğmuş olması veya gerçekleşmesi uzun bir süreye bağlı olmaması şartı, ihtiyacın tahliye davası esnasında devam etmesi şartı aranmaktadır.
- Yeni Malikin İhtiyacı Nedeniyle Tahliye Davasının Açılma Süresi
Yeni malikin ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açma süresi TBK m.350’den farklı olup TBK m.351’e göre “edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir.”
6 aylık süre yazılı bildirimin veya tebliğin tarihinden değil, taşınmazın iktisap tarihinden itibaren hesaplanır. Ayrıca tahliye davasının 6 ayın bitiminde hemen açılması zarureti bulunmamaktadır. Zira yeni malik TBK m.353’e göre bir aylık süre içerisinde ihtiyaç sebebiyle tahliye davası açacağını kiracıya yazılı olarak bildirmişse, dava açma süresi bir kira yılı uzar.
- Yeniden Kiralama Yasağı
Kiraya veren, ihtiyacı nedeniyle tahliye edilen taşınmazı ihtiyacına tahsis etmeyip üçüncü kişiye kiraladığı takdirde, eski kiracıya kiraya verenden tazminat talep etme hakkı tanınmıştır.
Yeniden kiralama yasağı başlığı altında düzenlenen TBK m.355’e göre, “Kiraya veren, gereksinim amacıyla kiralananın boşaltılmasını sağladığında, haklı sebep olmaksızın, kiralananı üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamaz ... Kiraya veren, bu hükümlere aykırı davrandığı takdirde, eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlüdür.”
Ancak kiracının tazminat talep edebilmesi için kiralananı mahkeme kararı veya icra işlemi ile tahliye etmesi gerekmektedir. Kiracı; kiraya verenin talebi, yazılı ihtarı üzerine veya tahliye davası sonuçlanmadan kendi rızası ile kiralananı boşalttığı takdirde TBK m.355 uygulanmamaktadır.
Yargıtay’ın buna yönelik kararları “Yasa ile kiralananın tahliyesi için dava açılması ve tahliye davasında verilecek olan kiralananın tahliyesine dair hükmün ilamlı icra yolu ile infazı sonucunda kiralananın tahliye edilmesi hali öngörülmüştür. Eldeki davada davacı, davalı tarafından gönderilen ve kiralananın konut ihtiyacı nedeni ile tahliyesi isteğini içeren ihtarname üzerine herhangi bir mahkeme kararı ve icra işlemi olmadan, taşınmazı kendi rızasıyla tahliye etmiştir. Bu nedenle koşulları oluşmayan maddi tazminat isteminin reddi gerekir.” şeklindedir.
Sonuç
Türk Borçlar Kanunu'nun 350 ve 351. maddeleri, kiraya verenin veya yeni malikin ihtiyaçları sebebiyle kiracının tahliyesini düzenlemektedir. Kiraya veren, kendisi, ailesi veya kanuni olarak bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya iş yeri gereksinimi doğduğunda tahliye hakkına sahiptir. İhtiyaçların samimi, gerçek ve zorunlu olması ve tahliye nedeninin devamlı olması gerekmektedir.
Kaynakça
Ayan, Nurşen (2007). “Kira Konusu Taşınmazın İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Ettirilmesi”, SÜHFD, Cilt 15, No 2, s. 11-24.
İpek, Eyüp (2012). “6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu İle Konut Ve Çatılı İşyeri Kiralarında Tahliye Sebeplerine İlişkin Getirilen Yenilikler”, TBB Dergisi, No 102, s. 59-92.
Kılıçoğlu, Mustafa (2015). Kira Hukuku’ndan Doğan Tahliye Tespit Uyarlama Tazminat ve Alacak Davaları (Öğreti-Açıklama-Yorum). Ankara, Bilge Yayınevi.
Yargıtay, Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, K. 2021/2159 (21.4.2021)
Yargıtay, Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, K. 2014/11609 (27.10.2014)
Yargıtay, Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, K. 2015/10458 (26.11.2015)