Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarında Kira Bedelinin Belirlenmesi

Fatma Arayıcı

Konut ve çatılı iş yerlerindeki kira bedeli, TBK madde 344 ve 345 ile belirlenirken, diğer kiralamalarda tarafların sözleşme serbestisi mevcut. Yazımızda, kira bedelinin belirlenmesi sürecindeki usul ve esaslara dair önemli bilgiler bulacaksınız.

 

Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin usul ve esasların tespiti yargıda sorun teşkil etmiştir. Meselenin çözümünde içtihatlar yol gösterici olmuş, nihayet 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (TBK) madde 344 ve 345 ile boşluk doldurulmuştur. TBK madde 344, eski Borçlar Kanunu ve 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun’da yer almayan yeni bir düzenlemedir. Bu madde, tüm konut ve çatılı iş yeri kiraları bakımından uygulanabilir niteliktedir. Diğer kiralamalar ise kapsam dışı kalmaktadır. 

 

 

Konut ve iş yeri kirası dışında kalan kiralamalar

 

Konut ve çatılı iş yeri kirası dışında kalan kiralamalarda, kira bedelinin belirlenmesi tarafların iradelerine bırakılmıştır. Bu durum, kira bedelinin yıllık artışında bir sınırlama olmamasını ve yine kira bedelinin değişen koşullara göre uyarlanması hususunda içtihatların dayanak yapılmasını gerektirir. Yoksa kira bedelinin emsal kiralara ve değişen ekonomik koşullara göre belirlenmesine engel olarak anlaşılmamalıdır. 

 

 

Sözleşme içeriğini belirleme özgürlüğü ve sınırı

 

Bilindiği üzere kiracı ve kiralayan, sözleşme serbestisi ilkesi doğrultusunda akdin kurulması esnasında kira bedelini belirleyebilir. Elbette irade sakatlığı, aşırı yararlanma ile hukukun emredici kurallarına ve ahlaka aykırılık halleri müstesnadır. Hal böyle iken, sözleşmenin devamı esnasında yeni dönem kira bedellerinin tespiti birtakım yasal sınırlandırmalara tabi tutulmuştur. Sınırlayıcı maddeler ile amaç, yalnız zayıf kabul edilen kiracıyı korumak değil, zayıf konuma düşebilecek kiralayanı da korumaktır.

 

 

Kira sözleşmesinde belirlenen sürenin sona ermesi 

 

Kira sözleşmesinde belirlenen sürenin sona ermesi ile sözleşme kendiliğinden sona ermez. Kiralayan, sırf sözleşmede belirlenen sürenin sona ermesinden bahisle tahliye imkanına sahip olmaz. Sürenin sona ermesi kiracı açısından önem arz etmekte olup kiracı, süre bitiminden en az 15 gün önce yazılı bildirim şartı ile tahliye imkanına sahiptir. Kiracı tarafından bildirim yapılmadığı takdirde kira sözleşmesi bir yıl için uzamış sayılır. Ancak kira sözleşmesinin devamlılığı, tarafların sözleşmenin başında belirlediği kira bedelinin aynı kalması anlamına gelmeyecektir. 

 

 

Kira bedeli artış oranının üst sınırı 

 

Kira bedeli artış oranının taraflarca kararlaştırılmış olması halinde TBK madde 344/1 sınırlaması uygulama alanı bulacaktır. Bu hükme göre “Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir.”

 

Görüldüğü üzere taraflar kira bedeli artış oranını serbestçe belirleyebilir ancak üst sınır vardır. Bu hüküm belirli veyahut da belirsiz ayrımı yapılmaksızın tüm kira sözleşmelerinde uygulanabilir niteliktedir. 

 

 

Taraflar arasında artış oranı kararlaştırılmamış olması halinde kira bedelinin belirlenmesi

 

Taraflar arasında kira bedeli artış oranının kararlaştırılmamış olması halinde ise TBK madde 344/2 uygulama alanı bulacaktır. Bu hüküm doğrultusunda “kira bedeli, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre” belirlenecektir. 

 

Görüldüğü üzere, taraflarca kira bedelinin belirlenmesine ilişkin bir anlaşma olmadığı takdirde, taraflar hakimden yeni kira bedelinin belirlenmesini isteyebilecektir. Ancak mahkemenin yapacağı belirlemenin üst sınırı da yine tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamaya göre olacaktır. 

 

 

5 yılını doldurmuş kira sözleşmelerinde kira bedelinin belirlenmesi

 

Taraflar arasında anlaşma olup olmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli belirlenirken, TBK madde 344/3 düzenlemesi uygulanabilir nitelikte olacaktır. Taraflardan birinin talebi üzerine hakim; tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını, kiralananın durumunu ve emsal kira bedellerini göz önünde tutarak hakkaniyete uygun biçimde kira bedelini belirleyecektir. 

 

Görüldüğü üzere beş yıl sonrasında yeni kira bedelinin belirlenmesinde, tüketici fiyat endeksi tek kıstas olmaktan çıkar ve hakime değişen koşullara göre yeni kira bedeli belirleme yetkisi verilir.

 

 

Kira bedelinin yabancı para olarak kararlaştırılmış olması halinde kira bedelinin belirlenmesi

 

Kira bedelinin yabancı para olarak kararlaştırılmış olması halinde TBK madde 344/4 sınırlaması uygulanacaktır. Hüküm nispi emredicidir ve sözleşme serbestisinin istisnası niteliğindedir. Düzenlemeye göre; kira bedeli yabancı para olarak kararlaştırılmışsa, üzerinden beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamayacaktır. Elbette aşırı ifa güçlüğü ve bu kapsamda TBK madde 138 uyarınca sözleşmenin değişen koşullara uyarlanması imkan dahilindedir. Beş yıl geçtikten sonra ise yabancı paranın değerindeki değişiklikler de göz önünde tutularak, yine kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri nazara alınarak hakkaniyete uygun biçimde yeni kira bedeli belirlenecektir. 

 

 

Kira bedelinin belirlenmesi davası ne zaman açılır?

 

Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava (uygulamadaki adıyla kira tespit davası), her zaman açılabilir. Ancak davanın açılma zamanı, mahkemece belirlenen kira bedelinin uygulanacağı kira dönemi yönünden önem taşır.

 

Sözleşmede yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm yoksa, mahkemece belirlenecek kira bedelinin yeni kira döneminde uygulanabilmesi için; ya yeni kira dönemi başlangıcından en az otuz gün önce kira tespit davası açılmış olması, ya da yeni kira dönemi başlangıcından en az otuz gün önce kiracıya, kira bedelinin artırılacağına dair yazılı bildirimde bulunulmuş olması koşuluyla, izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar dava açılmış olması gerekir.

 

Kira sözleşmesinde yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm olması halinde ise, TBK madde 345/2 uyarınca, mahkemece belirlenecek kira bedeli bu yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olur.

 

 

Kira bedelinin belirlenmesi davası hangi mahkemede açılır?

 

Kira bedelinin belirlenmesi davalarında görevli mahkeme, Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun (HMK) 4. maddesi uyarınca sulh hukuk mahkemeleridir. Yetkili mahkeme ise HMK 6. maddesi uyarınca davalı gerçek veya tüzel kişinin davanın açıldığı tarihteki yerleşim yeri mahkemesidir. HMK’nın 10. maddesi uyarınca sözleşmenin ifa edileceği yer mahkemesi de yetkilidir.

 

Kaynakça

 

6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu