Türkiye'de İkamet Etmeyen Kişiler Açısından Konut Ve İş Yeri Satışında KDV İstisnası Uygulaması
Rıza Güneş
Yabancıların ve yurtdışında yaşayan Türklerin taşınmaz edinmesi Devlet eliyle çeşitli düzenlemelerle teşvik edilmiştir.
08.03.2017 tarihli, Resmi Gazete'de yayımlanan ‘'6284 sayılı Bazı Alacakların Yeniden Yapılandırılması ile Bazı Kanun ve Kanun Hükmünde Kararnamelerde Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun'' ile KDV Kanunu'nun 13/1 maddesine (i) bendi eklenmiş ve böylece 01.04.2017 tarihinden başlamak üzere, Türkiye'de ikamet etmeyen ve şartları sağlayan Türk vatandaşları ve yabancılara taşınmaz ilk tesliminde KDV muafiyeti tanınmasının yolu açılmıştır.
Konut veya İş Yerinin İlk Teslimi
İstisna, konut veya iş yerini inşa eden kişinin yapacağı ilk teslimde diğer bir ifade ile ‘'ilk satışta'' uygulanır. Konut veya iş yerinin inşa edenlerden satın alınarak bir başkasına satılması halinde yapılan teslim ise ilk teslim olarak değerlendirilmez. Örnek vermek gerekirse bir inşaat firmasından beş daire satın alan kişi bu beş daireyi yabancı birine sattığı takdirde yukarıda belirttiğimiz KDV istisnasının uygulanması mümkün değildir.
Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde arsa üzerine bir taşınmaz inşa edilirken öncelikle arsanın müteahhit firmaya devri; daha sonra müteahhit tarafından konut inşa edilmesi akabinde üçüncü kişilere devir söz konusu olmaktadır. Arsa sahibinin müteahhitte yaptığı devir ilk teslim kapsamında değerlendirilmediğinden kat karşılığı inşaat sözleşmesi kapsamında satılan taşınmazlar da istisna kapsamındadır. İstisnadan kapsamında birden fazla konut veya iş yeri satın alınması mümkündür.
Gayrimenkulün istisna kapsamında teslime konu edilebilmesi için; yapı ruhsatının bulunması ve fiilen teslim edilmesi şarttır. Kat mülkiyeti kurulan konut veya iş yerlerinde ise fiili teslim şartı aranmaz.
KDV İstisnasından Kimler Yararlanabilir?
Yabancı Gerçek Kişiler
Yabancının ikametgahının Türkiye'de olmaması ve bir takvim yılı içinde Türkiye'de devamlı olarak altı aydan fazla oturmamış olması şartı aranır. Türkiye'den geçici ayrılmalar bu süreyi kesmez ve birbirine dâhil edilir.
Belli ve geçici görev veya iş için Türkiye'ye gelen bilim adamları ve uzmanlar ile tedavi ya da seyahat maksadıyla gelenler ve tutukluluk ya da hastalık gibi nedenlerle Türkiye'de altı aydan fazla kala kimseler de istisnadan yararlanacaktır.
Tüzel Kişiler
Kanuni ve iş merkezi Türkiye'de olmayan ve bir iş yeri ya da daimi temsilci vasıtasıyla Türkiye'de kazanç elde etmeyen kurumlar bu istisnadan faydalanabilir.
Türk vatandaşları
- Teslimin yapılacağı tarih itibariyle geçerli olan yurt dışında çalışma veya oturma iznine sahip olması,
- İznin teslimin yapılacağı tarihten en az altı ay önce alınmış olması,
- İznin alındığı tarih ile teslimin yapılacağı tarih arasında en az altı ay yurt dışında bulunması şartlarını birlikte sağlaması gerekmektedir.
Türk vatandaşları ikamet ettiği ülkelerin resmi makamlarından ve Türk Konsoloslukları'ndan alınmış ikametgah belgeleri ve çalışma veya oturma izninin alındığı tarihten itibaren altı ay boyunca yurt dışında bulunduğunu tevsik eden belgelerle ile istisna kapsamında olduğunu ispat etmelidir.
Taşınmaz Bedelinin Türkiye'ye Getirilme Şartları:
Bedelin Türkiye'ye Getirilmesinde Süre
Bedelin en az %50'sinin satışa ilişkin faturanın düzenlendiği tarihten önce, kalan kısmının da en geç bir yıl içerisinde alıcı tarafından döviz olarak Türkiye'ye getirilmesi ve satıcıya ödenmesi gerekir.
Bedelin Türkiye'ye Getirilme Şekli
Yurt dışında bulunan dövizin, Türkiye'deki bir bankaya transfer edilmek suretiyle getirilmesi esastır. Dövizin Türkiye'deki bankaya transfer edilmesi durumunda, yapılan transfer işlemi banka dekontu ile tevsik edilir. Yurtdışından bulunan dövizin Türkiye'ye alıcı tarafından fiziki olarak getirilmesi de mümkün olup, bu durumda dövizin Türkiye'ye getirildiği gümrük idarelerinden alınan beyan formları ile ispat edilecektir.
Konut veya İş Yerinin Bir Yıl İçerisinde Elden Çıkarılması
Konut veya iş yeri tesliminde istisna uygulanabilmesi için, tapuda işlem tesis edilmiş olması gerekir.
İstisna kapsamında satış yapanlar, konut veya iş yeri satışının 3065 sayılı Kanunun (13/i) maddesi kapsamında KDV'den istisna olarak yapıldığını tapu müdürlüklerine bildirirler. Bu bildirim üzerine, tapu müdürlükleri tarafından tapu kütüğünün beyanlar hanesine, bu konut veya işyerlerinin bir yıl içerisinde elden çıkarılması halinde zamanında tahsil edilmeyen verginin birlikte ödeneceği hususunda şerh konulur.
İstisnanın Usulüne Uygun Olarak Gerçekleşmemesi
Şartları taşımadığı halde istisnanın uygulandığının tespit edilmesi halinde, zamanında tahsil edilmeyen vergi, vergi ziyaı cezası ve gecikme faizinden alıcı ve satıcı müteselsilen sorumlu tutulur.
İadenin Gerçekleşmesi
İadenin mahsuben yapılmasının talep edilmesi halinde miktarına bakılmaksızın vergi inceleme raporu, YMM raporu ve teminat aranmadan yerine getirilir. Yine 5.000 TL'yi aşmayan nakden iade talepleri de bu şekilde yerine getirilir. İade talebinin 5.000 TL'yi aşması halinde aşan kısmın iadesi, vergi inceleme raporu veya YMM raporuna göre yerine getirilir. Teminat verilmesi halinde mükellefin iade talebi yerine getirilir ve teminat, rapor sonucuna göre çözülür.
Sonuç Olarak;
Türkiye'de yerleşmiş olmayan yabancı ülke vatandaşları ve Türk Vatandaşları ile Türkiye'de kanuni ve iş merkezi olmayan ve iş yeri ya da daimi temsilciliği aracılığıyla kazanç elde etmeyen kurumların taşınmaz edinimlerinde katma değer vergisi;
- Taşınmazın konut veya işyeri olması (yapı ruhsatında konut, dükkan, ofis, büro, ve benzeri olarak tanımlanan konut veya iş yerleri),
- Binanın yapı ruhsatı olması ayrıca kat irtifakı kurulması,
- Alıcıların kullanımına hazır vaziyette fiilen teslim yapılması (kat mülkiyeti kurulan konut veya iş yerlerinin tesliminde fiili teslimin tevsiki aranmaz),
- Teslimin ilk teslim niteliğinde olması,
- Bedelin en az %50'sinin satışa ilişkin faturanın düzenlendiği tarihten önce, kalan kısmının da en geç bir yıl içerisinde alıcı tarafından döviz olarak Türkiye'ye getirilerek satıcıya ödenmesi,
- Satışa ilişkin işlemin tapuda yapılması ve tapu müdürlüklerine istisna kapsamında işlem yapıldığının bilgisinin verilmesi şartlarının birlikte sağlanmasıyla istisna kapsamında değerlendirilecektir.